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Archive for 22 junio 2010

¡Se Gentrifica Tetuan!

Santiago Cirugeda / Todo por la praxis

Tras el periodo de urbanismo extensivo desordenado y especulativo que ha venido sufriendo la ciudad de Madrid materializado en forma de PAUS, nos encontramos frente a un nuevo fenómeno de transformación de la ciudad: los procesos de gentrificación urbana. La palabra gentrificación procede del inglés “gentry” y significa, literalmente, aburguesamiento o elitización. Este concepto viene a definir el proceso mediante el cual un barrio de renta media-baja, que ha sufrido una situación previa de abandono y degradación del patrimonio inmobiliario, vive un proceso de revalorización que implica por lo general la expulsión de sus habitantes tradicionales y su sustitución por habitantes de mayor nivel de renta. El proceso conlleva la sustitución de la población, de la tipología de viviendas y de las actividades comerciales y productivas. El móvil de este fenómeno es la ganancia especulativa obtenida a través del cambio sufrido en el valor del suelo, entre la fase de abandono de la zona y su posterior revalorización.

Un caso paradigmático de este fenómeno lo encontramos en el centro de la ciudad de Madrid, en el barrio Malasaña, en una zona que ha sido denominada por promotores e inmobiliarios como Triball (Triangulo Ballesta). Esta área de la ciudad, sometida a un abandono sistemático y a un deterioro del barrio por parte de la administración, ha sido escogida por un grupo inmobiliario para el desarrollo de un plan de explotación urbanística camuflado bajo un supuesto plan de recuperación o revitalización de un barrio. La estrategia de partida es la creación de un barrio marca Triball, con un perfil de negocio que tiene como referente el Soho londinense. En la práctica, este supuesto plan de recuperación urbana está provocando la expulsión del comercio tradicional y la sustitución por un comercio de élite. Aunque el fin último de esta operación conduce al monopolio del mercado inmobiliario de la zona y a la obtención de plusvalías de la revalorización de los inmuebles. Este proceso es un ejemplo de lo que hemos denominado “gentrificación planificada”, que son procesos a medio plazo que se realizan en tramas urbanas consolidadas, siendo muy comunes en cualquier ciudad media-grande del estado español.

Un proceso menos común  es el que hemos denominado como “gentrificación programada, que utiliza el instrumento del Plan parcial de reforma interior mediante el sistema de ejecución por expropiación. La “gentrificación programada” tiene plazos de ejecución más cortos realizándose bajo el paraguas de un plan de rehabilitación del barrio o de planes parciales de reforma interior. El abandono o desvalorización previa del barrio es el preámbulo a este proceso. Un aspecto que facilita el desarrollo del proceso suele ser la existencia de una población envejecida o el predominio del alquiler sobre la propiedad (lo que facilita los desalojos masivos).

Un buen ejemplo de estas prácticas lo encontramos en el “Plan del Paseo de la Dirección” en el barrio madrileño de Tetuán. En el proyecto se contempla la construcción de 1700 viviendas. Para ello, se expropiará a los habitantes y se les realojará a todos ellos en uno de los bloques que están proyectados. El barrio de Tetuán es un barrio de vivienda de baja densidad, con tipología de casas-patio, es un barrio de gran riqueza por su composición y diversidad social y económica y una buena parte de este barrio será arrasado amparándose en cuestiones de saneamiento urbano. Es cierto que en el barrio existen viviendas que no cumplen estándares mínimos de salubridad, pero la actuación planteada nos parece desproporcionada ya que creemos que la solución a estas cuestiones no es hacer tabula rasa y demolerlo todo.

Lo que nos lleva  a pensar que más allá de la supuesta bien intencionada medida existan otros intereses. Hay que tener en cuenta que esta área, debido a la construcción de las famosas torres en la ciudad deportiva del Madrid, está codiciada también por intereses inmobiliarios. Por lo tanto, es más lógico pensar que el plan puesto en marcha está dirigido a satisfacer las demandas de este sector inmobiliario más que a paliar las demandas y carencias de este barrio.

La justificación de esta  intervención pública que, en teoría, se dirige a mejorar las condiciones de vida de un barrio que se supone degradado, va a suponer como consecuencia última la gentrificación del sector. Parece obvio que esta intervención masiva no está dirigida a mejorar las condiciones de vida de sus pobladores, sino a la sustitución de éstos por otros de nivel social acorde con la nueva valorización de la zona. Además, pensamos, por otro lado, en el alto coste social, ambiental y económico de esta operación. Creemos que si existiese una verdadera voluntad de mejora del área se actuaría con un plan de rehabilitación de vivienda. También una actuación en esta misma dirección sería la recuperación y puesta en valor de las preexistencias, recuperando espacios abandonados y degradados para la incorporación de otros usos. Y, por supuesto, la mejora de las dotaciones y de los equipamientos del barrio que hasta el momento han sido abandonados por la Administración.

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Menu de Barrio

La vida de barrio tal y como la conocíamos es molesta. Molesta en la concepción de las ciudades modernas, que han ido evolucionando en su forma y estructura hacia el consumo continuo y el turismo, la urbe se está transformando en un gigantesco centro comercial.

En Madrid existe el actual ejemplo de la zona sur del Barrio de Malasaña, todo un caramelo al estar situado muy céntrico y junto a la Gran Vía.

Desde hace dos años, la poca vida de barrio que quedaba (ya no hablamos de ropa tendida ni de señoras en bata, eso queda muy lejos) ha desaparecido. En su lugar, ahora puedes disfrutar saliendo por sus calles a comprarte una camiseta por 40 € o pasearte por mercadillos medievales en busca del grial.

En Left Hand Rotation hemos diseñado un “Menú de Barrio” (Esos cocineros con pizarras, verdaderos símbolos de la tradición callejera de mesón a la vez que anuncios de una conocida marca de gaseosa) que tiene como postre y plato estrella (casero, por supuesto) la GENTRIFICACIÓN (“gentrify”), ese término con nombre de señora que supone un proceso en el cual un barrio (normalmente en estado decadente) atrae a personas de cierto nivel económico y deciden instalarse para “limpiarlo” y especular haciendo subir el nivel de la zona, todo ello tras pasar por las dos etapas de transición: ABANDONO del lugar por parte de las instituciones y REVALORACIÓN del mismo hasta adquirir el nivel deseado.

Te esperamos por tanto a mantel puesto, con el pan y vino incluídos y en pleno proceso de transformación urbana, de cuyo responsable no daremos el nombre por no hacer publicidad.

http://lefthandrotation.blogspot.com/2010/06/acciones-urbanas-absurdas-capitulo-6.html

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La serie de artículos sobre Triball que hemos ido publicando a lo largo de esta semana no estaría completa sin contar con la visión de  la plataforma Anti-Triball, creada por el colectivo ‘Todo por la praxis’, el  más combativo se ha mostrado con el plan privado puesto en marcha en las calles que suben desde Desengaño y Luna hacia la plaza de San Ildefonso. Ellos sí que consideran ‘el enemigo’ la iniciativa encabezada por Eduardo Moreno y Miguel Ángel Santa.

Anti-Triball ha acusado a los promotores de este plan de ‘gentrificadores’. El término ‘gentrificar’ viene del término inglés ‘gentrification’, el cual podríamos traducir por ‘aburguesamiento’. Según wikipedia.org, “La gentrificación de una zona se inicia cuando cierto grupo de personas de un cierto nivel económico descubren un barrio que, a pesar de estar degradado y descapitalizado, ofrece una buena relación entre la calidad y el precio, y deciden instalarse en él. Estos barrios suelen estar situados cerca del centro de la ciudad o contar con determinadas ventajas, como el estar situados cerca de polos de empleo, etc”. Ese citado ‘descubrimiento’ conlleva el desplazamiento y sustitución de los vecinos de siempre de una zona por otros recién llegados, que los irán desplazando poco a poco.

-¿Por qué consideráis negativo el proyecto Triball?

El proyecto Triball lleva más de tres años puesto en marcha teniendo un evidente impacto en el barrio. Hacer un análisis de este impacto es prácticamente imposible, ya que existe una opacidad en el proceso tanto por parte de la Administración como por parte de la asociación de comerciantes Triball. Los locales asociados a Triball cada vez tienen más presencia en el barrio y existen claros indicios de la presencia de promotoras integradas en Triball que están realizando compras de inmuebles en el barrio.

Seguimos manteniendo la tesis de la gentrificación como proceso que tendrá una clara incidencia en el barrio, aunque pensamos que hasta un plazo de entre 5 o 10 años no se hará visible. En cualquier caso estos procesos se extienden en el tiempo y en este momento nos encontramos en una fase incipiente del proceso. Esperemos que estos augurios no se cumplan y que haya una respuesta ciudadana frente al proceso puesto en marcha por Triball.

En estos tres años la asociación Triball se ha definido a través de campañas que ha puesto en marcha o de sus declaraciones en prensa. Su posicionamiento excluyente es algo evidente frente a diferentes sectores de la población, migrantes, prostitutas, etc, y eso nos parece claramente negativo. El papel que han ocupado en el barrio, como actor principal, anulando a otros actores ya existentes en el barrio, como las asociaciones de vecinos, nos parece otro elemento a destacar. También es algo destacable la posición privilegiada que tiene con el Ayuntamiento, generando un clientelismo que beneficia claramente a los intereses de Triball y va en contra de los intereses del resto de los vecinos del barrio. Es un claro ejemplo la pasada campaña del Ayuntamiento de Madrid donde se promovía la actividad comercial de algunos de los barrios de Madrid y en el caso de Malasaña fue sustituido el mapa del barrio por el área donde Triball opera. Por lo que consideramos que estas prácticas son claramente negativas, porque son excluyentes y repercuten en unos intereses muy concretos.

Existen muchos más ejemplos que apuntan hacia la gentrificación pero nos parece importante el caso de la plaza Luna con un uso indiscriminado de este espacio público por parte de Triball. Existen mercadillo en la plaza casi mensuales de diferentes temáticas promovidos o al amparo de Triball. Estos mercadillos están de alguna manera suponiendo una privatización encubierta del espacio público, que está teniendo como beneficiaria a Triball. Se han organizado eventos de Hugo Boss, Havana Club, y Fiat, justificados bajo la figura de evento cultural cuando se estaba realizando una evidente campaña publicitaria de estas marcas y Triball es el claro beneficiario por la organización de los eventos. El impacto negativo en esta plaza es evidente. Se coloniza el espacio público impidiendo el uso por los vecinos y sobre todo por los niños del barrio para que tengan un espacio de juego y esparcimiento, añadiéndose también el impacto de ruidos y coches que están asociados a estos eventos.

-En su día pronosticásteis que  con la llegada de Triball los alquileres de locales comerciales subirían de precio. No parece que haya sido así. ¿Efectos de la crisis?

La bajada de alquileres es una tendencia generalizada en todo el stock de viviendas en alquiler. Nos gustaría comentar el modus operandi que practica Triball en al alquiler de los locales. Tenemos conocimiento de que en la gestión de los locales de Triball se pone en práctica una política de precios escalonados, que aparentemente son muy accesibles en los primeros meses pero luego va incrementándose de valor con el paso de los meses. Triball ha pasado a ser el único operador inmobiliario en la zona monopolizando el mercado en este área, es habitual su práctica de subarrendar locales o de gestionar el alquiler de locales. Uno de los casos de los que tenemos conocimiento es el de uno de los comerciantes de Triball, que está pagando un alquiler de 1500€ a Triball y, sin embargo, Triball le paga al propietario del local 900 euros, obteniendo mensualmente unos beneficios de 600 euros. Este es un caso concreto pero es una práctica generalizada por esta empresa.

-Tampoco han ido desapareciendo comercios tradicionales de barrio por el efecto Triball, como dijísteis que sucedería… Lo que sí se ha visto es que locales cerrados durante años se han reabierto…

La pérdida del comercio tradicional todavía no se ha manifestado de manera muy generalizada, es cierto que no es habitual. Hay que señalar que el fenómeno de “reapertura” que señalas es algo sorprendente. Por un lado porque la apertura de locales en esta área sólo se ha dado de la mano de Triball, ¿no existen otros empresarios interesados en la zona? Esta práctica es algo más que sospechosa. Y además también es sorprendente la rapidez de apertura de estos locales. Es conocido por técnicos y comerciantes los tiempos y plazos para la gestión de una licencia de apertura, pero parece que los comercios de Triball no están familiarizados con estas problemáticas. Quizá los locales que estaban cerrados la conocían de primera mano pero en sentido negativo.

Cuando irrumpió Triball en la zona, este área estaba muy degradada.  ¿Qué alternativa contamplábais vosotros para revitalizarla?

La propuesta que podríamos aportar coincide con muchas de las reivindicaciones de los vecinos del barrio. La falta de equipamientos en el barrio es una reivindicación histórica por los vecinos de este barrio. También la demanda de dotaciones culturales, educativas, deportivas, sanitarias y la escasa o nula presencia de zonas verdes. Nosotros no proponemos una alternativa; reclamamos en todo caso unos servicios inexistentes ya que la población de este barrio se ha visto desatendida durante muchos años.

-Si estáis contra Triball, ¿estáis contra los 170 comercios que forman parte de la asociación o vuestras críticas sólo se centran en la dirección de la asociación?

El silogismo que planteas está sujeto a matizaciones. Nuestro posicionamiento frente a Triball está fundado en el posicionamiento frente al proceso de gentrificación puesto en marcha por la empresa Triball. Es cierto que estos comercios participan de alguna manera de este proceso, ya que por un lado este colectivo legitimiza este proceso, le da contenidos y lo soporta económicamente. Aunque también es cierto que existen múltiples posicionamientos dentro de estos comercios, ya que se trata de 170 comercios y nos imaginamos que cada uno, a pesar de estar inscrito dentro de la asociación, tiene diferentes grados de complicidad con este proceso.

Aunque nosotros pensamos, en última instancia, que los comercios son una de las piezas de menor importancia para los intereses últimos de la empresa Triball. Nos gustaría diferenciar la asociación de comerciantes de Triball, de la empresa Triball S.L conformada por un consorcio de empresas promotoras de vivienda. El proceso de gentrificación persigue una sustitución de población de menor renta por otra de mayor renta. La estrategia de transformación de este área de la ciudad está planteada como una operación de marketing urbano con el objetivo último de incrementar el valor de la vivienda de la zona. Los comerciantes que participan en el proceso son de alguna manera utilizados para una operación inmobiliaria de mayor envergadura.

-¿Qué papel juega el Ayuntamiento en todo esto?

El papel que juega el Ayuntamiento para nosotros es desconocido y desconcertante. Nos sorprende que después de haber abandonado este barrio durante muchos años en estos momentos decida delegar en Triball la tarea de resolver los múltiples problemas que tiene el barrio. También nos sorprenden los privilegios recibidos por Triball frente a las demandas de los vecinos del barrio Universidad. Existen múltiples ejemplos como el hecho de que sólo en el área donde opera Triball se lleve a cabo la peatonalizacion de tres de las calles, o el alumbrado navideño. Nos sorprende la rapidez de las licencias de apertura de múltiples locales de Triball. Nos sorprende la explotación sistemática de la plaza Luna, un espacio publico cedido casi en exclusiva a Triball. Y nos preocupan y mucho las últimas campañas puestas en marcha por el Ayuntamiento donde parece anular el barrio Universidad bautizando este barrio como barrio Triball y haciendo tabula rasa de los vecinos que no entren dentro de los dominios del virtual triángulo.

-¿Quiénes sois ‘Todo por la praxis’?

“Todo por la praxis es un colectivo de carácter multidisciplinar con miembros procedentes de disciplinas varias como la arquitectura, el arte, el derecho, el diseño y la antropología. El trabajo que desarrollamos se centra en la temática de la cuestión urbana: ciudad y territorio. Investigando alternativas de nuevos modos de hábitat y de vivienda, nuevos modelos de gestión y construcción de la ciudad. Existen dos líneas de trabajo claramente diferenciadas: por un lado, las que se apoyan en estrategias de visibilización, y por otro, las que desarrollan prácticas colaborativas que surgen a petición de otros colectivos o movimientos sociales dando respuestas específicas en función de los contextos y de las problemáticas planteadas.

Algunos de los miembros del colectivo ‘Todo por la praxis’ son vecinos del barrio. Creemos que, en cualquier caso, las cuestiones que afectan a nuestra ciudad deben tener una respuesta ciudadana más allá de la pertenencia al barrio, simplemente como el compromiso ciudadano a preservar el derecho a la ciudad.

http://www.somosmalasana.com/noticias-madrid-malasana/triball-ha-pasado-a-ser-el-unico-operador-inmobiliario-en-la-zona/

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